Zuerst muss die Immobilie überzeugen
Lage, Grundriss und Ausstattung entscheiden, ob Menschen gern hier wohnen. Diese Qualität steht am Anfang jeder guten Kapitalanlage; der Steuervorteil kommt hinzu. Wir besprechen mit Ihnen Einheit, Zielgruppe und Anlagehorizont.
Das Prinzip
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei einer vermieteten Immobilie werden die Gebäudekosten über die Jahre steuerlich berücksichtigt; Grund und Boden bleiben außen vor. Bei der degressiven Methode werden jedes Jahr 5 Prozent des verbleibenden Restwerts abgeschrieben. So fällt ein großer Teil der Abschreibung in die ersten Jahre, genau dann, wenn die Anfangsbelastung am höchsten ist.
Ein Rechenbeispiel
Bei einer Gebäude-Bemessungsgrundlage von 600.000 Euro und einem beispielhaften Grenzsteuersatz von 40 Prozent:
| Abschreibung | Degressiv 5 % | Linear 3 % |
|---|---|---|
| AfA Jahr 1 | 30.000 € | 18.000 € |
| AfA Jahr 2 | 28.500 € | 18.000 € |
| AfA Jahr 3 | 27.075 € | 18.000 € |
| Steuerentlastung Jahr 1 (vereinfacht) | 12.000 € | 7.200 € |
Im ersten vollen Jahr ergibt das rechnerisch 4.800 Euro mehr Entlastung. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist gesetzlich möglich.
Die Voraussetzungen
§ 7 Abs. 5a EStG gilt für Wohngebäude und Eigentumswohnungen in EU und EWR. Bei Herstellung muss der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Beim Erwerb zählt ein in diesem Zeitraum geschlossener Kaufvertrag; die Anschaffung muss bis Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Die Wohnung muss vermietet werden; für reine Eigennutzung gilt diese AfA nicht.
Die Sonder-AfA nach § 7b
Die Sonderabschreibung hat zusätzliche Voraussetzungen, unter anderem Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachweis, Kostenobergrenzen und Vermietungsauflagen. Für die Aurum-Projekte ist keine QNG-Zertifizierung bestätigt; eine Sonder-AfA wird daher nicht zugesagt.
Gut vorbereitet starten
Wir stellen die Objektunterlagen bereit und unterstützen bei der Finanzierungsstruktur. Ihre Steuerberatung prüft die Eignung anhand von Kaufvertrag, Fertigstellung, Gebäudeanteil und Nutzung. Nennen Sie uns Ihren Anlagehorizont; wir zeigen Ihnen die verfügbaren Einheiten.
Checkliste
- Vermietungsabsicht, Vertragsdatum und Anschaffungszeitpunkt prüfen lassen.
- Gebäude- und Grundstücksanteil sachgerecht bestimmen.
- Degressive und lineare AfA mit der Steuerberatung vergleichen.
- Miete, Leerstand, Kosten und Finanzierung unabhängig vom Steuervorteil kalkulieren.
- § 7b und QNG nie allein aus „Effizienzhaus 40“ ableiten.
Aurum Living
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WA01 · Forstenried – Solln
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