Le bien d’abord
Emplacement, plan et équipements déterminent l’envie d’habiter. Cette qualité fonde l’investissement ; l’avantage fiscal s’y ajoute. Nous discutons logement, locataires visés et horizon avec vous.
Le principe allemand
L’AfA permet de déduire progressivement le coût du bâtiment loué ; le terrain est exclu. Avec la méthode dégressive, 5 % de la valeur résiduelle sont amortis chaque année. Une part plus importante tombe ainsi au début, quand les engagements sont élevés.
Un exemple chiffré
Pour une base amortissable du bâtiment de 600 000 € et un taux marginal d’imposition illustratif de 40 % :
| Amortissement | Dégressif 5 % | Linéaire 3 % |
|---|---|---|
| Année 1 | 30 000 € | 18 000 € |
| Année 2 | 28 500 € | 18 000 € |
| Année 3 | 27 075 € | 18 000 € |
| Allègement fiscal année 1, simplifié | 12 000 € | 7 200 € |
Sur la première année complète, le calcul donne 4 800 € d’allègement supplémentaire. Un passage ultérieur à la méthode linéaire est légalement possible.
Les conditions
L’article 7, alinéa 5a de l’EStG allemand vise les logements dans l’UE et l’EEE. Pour construire, le début des travaux doit se situer entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2029. Pour acheter, le contrat doit être signé dans cette période et l’acquisition intervenir avant la fin de l’année d’achèvement. Le logement doit être loué ; l’usage exclusivement personnel est exclu.
L’amortissement spécial de l’article 7b
Ce dispositif ajoute des conditions : Effizienzhaus 40 avec certification QNG, plafonds de coûts et obligations locatives. Aucune certification QNG n’est confirmée pour les projets Aurum ; l’avantage spécial n’est donc pas promis.
Bien préparer l’investissement
Nous fournissons les documents et aidons à structurer le financement. Votre conseil fiscal vérifie contrat, achèvement, quote-part du bâtiment et usage. Indiquez votre horizon ; nous présentons les lots disponibles.
Liste de contrôle
- Faire vérifier intention locative, date du contrat et acquisition.
- Déterminer correctement les parts du bâtiment et du terrain.
- Comparer méthodes dégressive et linéaire avec le conseil fiscal.
- Calculer loyer, vacance, charges et financement sans dépendre de l’avantage fiscal.
- Ne jamais déduire l’éligibilité à l’article 7b ou au QNG du seul standard Effizienzhaus 40.
L’idée devient concrète
Découvrez les projets qui vous correspondent.
WA01 · Forstenried – Solln
MI10 - Munich - Trudering
FE05 - Unterföhring - Vieille ville
